【潍法案例】大棚出租，墙体遭雨水侵袭受损，谁之责？

　　近日，寿光法院蔬菜法庭审理了一起租赁合同纠纷：租赁期间大棚墙体受损，维修费该由谁负担？

　　基本案情

　　王某与陈某签订《大棚租赁协议》，陈某租用王某自建大棚用于蔬菜种植，租期3年，年租金32000元，每年5月底前支付，同时约定陈某要采取适当方法使用租赁物和保管租赁物。

　　第二年雨季，因连续大雨，陈某经营的大棚墙体受损，王某要求陈某修葺大棚墙体，陈某以自己无过错为由拒绝维修，并拒绝支付剩余租赁费。后王某自行修复，花费8000元。

　　双方多次协商无果，王某以陈某未支付租赁费及维修费为由，诉至寿光法院，要求解除与陈某之间的租赁合同，并要求陈某支付合同解除前租赁费21300元及维修费8000元，合计29300元。陈某抗辩称：王某的大棚不仅采光位置差，墙体本身也存在质量问题，且排水设施不完善，维修期间也耽误自己使用，不同意支付这么高的租赁费及维修费。

　　法院审理

　　该案属于典型的蔬菜温室大棚租赁纠纷，在菜农之间时有发生，具有较强的代表性。

　　经与双方当事人的深入沟通，承办法官发现，陈某对于租赁费及维修费金额无异议，双方争议的焦点在于维修费负担问题。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条第二款、第七百一十四条中关于维修、保管义务之规定，本案原则应由出租方承担维修义务，但要评判承租人是否存在过错。承办法官经现场勘验发现，案涉大棚排水管道的位置高于排水沟，容易导致积水倒灌、反渗大棚，且大雨时，大棚未采取覆盖薄膜等相关保护措施，结合寿光市近三年降水情况和附近大棚情况，经分析研判，承办法官认为，排水是否通畅、排水工作是否积极、墙体保护措施是否健全均是墙体受损的重要因素。

　　王某建棚时，排水设施存在瑕疵、棚体未覆盖薄膜，自身存在过错；陈某作为种植户，对于棚内排水设施不正规的情况，防范意识不强，且大雨时未采取有效措施保护棚体，对墙体受损也存在过错。

　　为达到审理一个案子、教育一方群众、规范一块市场的效果，承办法官将庭审现场搬到矛盾纠纷发生地，邀请镇党委及村委相关人员及部分村民参与旁听，经当庭调解，双方达成和解，陈某支付王某租金及维修费共计23000元，双方互不追究其他责任。

王春红  寿光法院蔬菜法庭法官

　　法官提醒

　　蔬菜法庭在审判实践中发现，多数种植户在租赁大棚时未与出租方签署书面租赁协议，导致纠纷发生时争议较大，温室大棚在遇到自然灾害后损失如何确定也存在诸多问题。

　　蔬菜法庭在此提醒大家：

　　①种植户要与出租方及时签署合法有效的书面租赁协议，明确租金、支付期限、违约责任、维修责任等合同主要条款；

　　②种植户应事先了解租赁大棚的属性、质量、用途，提前摸排好排水管道、排水沟、大棚地面高度，是否配备抽水泵等设施，充分评估排水设施是否健全；

　　③在遇到雨水倒灌导致农作物损失时，及时采取证据保全措施，可申请公证处现场拍照、录像等进行证据保全，诉讼过程中通过法院进行损失评估，以保障自身合法权益；

　　④在评估平时风险后，提前投保农业大棚保险或农作物保险，以规避因自然灾害、意外事故等导致的损失;

　　⑤大棚建造时，相邻大棚之间要留出一定距离，规划好防洪沟或其他沟渠，大棚后墙要覆盖薄膜防雨，夏季将草帘和浮膜收存以后要及时检查两侧山墙附的棚膜，发现孔洞要及时修补，避免进水。

　　同时提醒大家，大棚出现雨水倒灌时，租赁双方应通力配合，抽水疏浚，及时采取有效措施防止损失扩大，否则无权要求对方支付扩大的损失。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

　　第七百零八条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

　　第七百一十二条  出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

　　第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

　　第七百二十一条  承租人应当按照约定的期限支付租金。

　　第七百二十二条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。